Két különböző Wekerle-program alakíthatja át a magyar lakáspiacot: az egyik megfizethető bérlakások és kollégiumok építését célozza, a másik az Otthon Startot váltaná fel új hitel- és támogatási feltételekkel. Megnéztük, mi biztos, mi vár még szabályozásra, és hogyan hathat mindez a lakásárakra.
A magyar lakáspiac újabb fordulóponthoz érkezhet. A kormány 2026 őszén két, hasonló nevű, de egészen más célt szolgáló lakásprogramot mutatott be. A Wekerle Sándor Lakás- és Kollégiumépítési Program a kínálat bővítésére, míg a Wekerle Plusz a lakásvásárlás és az otthonfelújítás finanszírozására összpontosít.
A különbség nem pusztán elnevezés kérdése.
Az egyik program évekkel később teremthet új lakásokat, a másik viszont már az indulása előtt befolyásolhatja a vásárlók döntéseit.
október 19-én Magyar Péter miniszterelnök bejelentette, hogy az Otthon Start helyébe új támogatott hitelkonstrukció lép. Az új lakásokra megmaradna a 3 százalékos fix kamat, a használt ingatlanok esetében azonban 5 százalékra emelkedne. A jogosultsági feltételek is szigorodnának.
Mindez olyan időszakban történik, amikor már láthatók a lakáspiaci lassulás jelei. Az MNB szerint 2026 második negyedévében országosan 1,1 százalékkal mérséklődtek a lakásárak az előző negyedévhez képest, a Duna House adatai pedig a forgalom visszaesését és az alkulehetőségek növekedését mutatják.
A három legfontosabb kérdés jelenleg: mikor és milyen feltételekkel indulhat az új hitelprogram, hogyan változtathatja meg a keresletet, és várható-e emiatt érdemi lakásárcsökkenés?
Az Ottivo elemzésében a hivatalosan bejelentett intézkedéseket, a rendelkezésre álló piaci adatokat és a lehetséges következményeket különválasztva vizsgáljuk meg.
Két program, két különböző cél
1. Wekerle Sándor Lakás- és Kollégiumépítési Program: több lakás épülhet
A Wekerle Lakásépítési Program előkészítéséről a 1275/2026. (VIII. 31.) kormányhatározat rendelkezik.
A program elsődleges célja a lakáskínálat bővítése, a megfizethető lakások arányának növelése, valamint új bérlakások és kollégiumi férőhelyek létrehozása. A fejlesztések elsősorban jó tömegközlekedési kapcsolatokkal rendelkező, részben kihasználatlan városi területeket érinthetnek.
A kormány 2027-re 30 milliárd forint uniós fejlesztési forrást jelentett be, az azt követő három évben pedig további 550 millió euró uniós forrás bevonását tervezi. Ehhez banki és piaci társfinanszírozás társulhat.
A korábbi kormányzati ismertetés szerint a teljes beruházási volumen az Európai Beruházási Bank lehetséges részvételével akár 3 milliárd eurót is elérhet. Ez azonban tervezett fejlesztési érték, nem már megépült vagy teljes egészében finanszírozott lakásállomány.
A kormányhatározat 2026. december 31-ig írja elő a megfizethető bérlakások pénzügyi és szabályozási eszközrendszerének, valamint az állami lakásügynökség koncepciójának előkészítését.
Mit jelent ez az ingatlanárak szempontjából?
A program hosszú távon növelheti a lakáskínálatot, ami bizonyos városrészekben enyhítheti a lakhatási költségekre nehezedő nyomást. A tényleges hatás azonban a megépülő lakások számától, elhelyezkedésétől, a bérleti feltételektől és az átadások időpontjától függ.
Nem érdemes tehát azt várni, hogy a program puszta bejelentése már 2027-ben jelentős lakásárcsökkenést okoz.
2. Wekerle Plusz: az Otthon Start új feltételekkel folytatódna
A lakásvásárlók szempontjából ennél sokkal közvetlenebb hatása lehet a Wekerle Plusznak.
Az Otthon Start 2025 szeptemberében indult, és legfeljebb 50 millió forintos, maximum 25 éves futamidejű, fix 3 százalékos lakáshitelt kínált a jogosult elsőlakás-vásárlóknak. Nem tartalmazott felső életkori korlátot, és nem követelt meg kötelező beköltözést.
Az új program 2026. október 19-én bejelentett feltételei a következők:
Korhatár: a 18 és 41 év közötti igénylők számára szólna a támogatott hitel.
Új lakás: vásárlásra vagy építésre fix 3 százalékos kamat.
Használt lakás: fix 5 százalékos kamat.
Bentlakás: legalább öt évig életvitelszerűen az ingatlanban kellene élni.
Tulajdoni feltétel: sem az igénylőnek, sem a házastársának nem lehetne legalább 50 százalékos tulajdonrésze másik lakóingatlanban.
Kármán András pénzügyminiszter október 20-i közlése szerint a maximális hitelösszeg 50 millió forint maradna. Ugyanakkor az új és használt lakásokra eltérő négyzetméterár- és ingatlanérték-korlátok vonatkozhatnak.
A végleges szabályozás és az indulás pontos dátuma még nem ismert. A korábban megkötött Otthon Start-szerződéseket a bejelentés szerint nem érinti a változás.
Mennyivel kerülhet többe egy használt lakás megvásárlása?
A 3 és 5 százalék közötti különbség elsőre csekélynek tűnhet, hosszabb futamidőn azonban jelentős pénzügyi terhet jelenthet.
A Bankmonitor által is ismertetett, 50 millió forintos, 25 éves futamidővel számoló példa alapján:
Mutató3%-os hitel5%-os hitelHavi törlesztő237 106 Ft292 295 FtHavi különbség +55 189 FtTeljes többletfizetés kb. 16,6 millió Ft
A számítás azonos hitelösszeget és futamidőt feltételez. Nem tartalmazza az egyéb banki költségeket, és nem jelenti azt, hogy az új programban minden hitelfelvevő jogosult lesz 25 éves futamidőre. A magasabb kamat nemcsak a törlesztőt emeli, hanem az ugyanakkora jövedelemből felvehető hitel összegét is csökkentheti.
Ez különösen a használt lakások piacán lehet fontos, ahol a vásárlók jelentős része hitelből finanszírozza az ingatlant.
3. Lakástakarék és energetikai felújítás
A Wekerle Plusz másik két eleme a megtakarítások ösztönzését és az ingatlanok korszerűsítését célozza.
A tervek szerint ismét állami támogatás járna a lakástakarék-pénztári befizetésekhez. Az első öt év megtakarításait 10, a hatodik évtől 20 százalékos állami kiegészítés egészítené ki, a bejelentett 3 százalékos banki kamat mellett.
Az energetikai felújításoknál a kedvezményes, fix 3 százalékos hitel felső összege 15 millió forintra nőne. Ehhez az energetikai besorolástól függően 30–50 százalékos, legfeljebb 7,5 millió forintos vissza nem térítendő támogatás társulhat.
A bejelentés szerint legalább 30 százalékos energiamegtakarítást kellene elérni, a támogatás pedig országszerte elérhető lenne.
Ez a felújítandó ingatlanok iránti keresletet is befolyásolhatja. A rossz energetikai állapotú házak vonzóbbá válhatnak, amennyiben a támogatás ténylegesen és kiszámíthatóan elérhető lesz.
Mi történik közben a magyar lakáspiacon?
A lakásárak emelkedése megtorpant
A Magyar Nemzeti Bank lakásárindexe szerint 2026 második negyedévében országosan 1,1 százalékkal csökkentek az árak az előző negyedévhez képest.
Budapesten ugyanez a csökkenés 0,6 százalék volt, miközben az éves drágulás üteme 15,9 százalékról 8,3 százalékra lassult.
A KSH eltérő módszertanú lakásárindexe már 2026 első negyedévére 2,5 százalékos negyedéves nominális csökkenést jelzett. Az éves összehasonlítás azonban ekkor még 8,6 százalékos áremelkedést mutatott. Vagyis a negyedéves árcsökkenés nem azt jelenti, hogy a lakások mindenhol olcsóbbak lettek az egy évvel korábbinál.
A Duna House 2026. október 14-én közzétett adatai szerint az országos lakásárindexe 464 pontról 462 pontra mérséklődött. Budapesten a panel- és téglalakások árai egyaránt megközelítőleg 2 százalékkal csökkentek a harmadik negyedévben.
Kevesebb vásárló, nagyobb alkulehetőség
A Duna House becslése szerint 2026 harmadik negyedévében 26 754 lakóingatlan cserélt gazdát Magyarországon, ami 22 százalékkal kevesebb az egy évvel korábbinál.
A befektetési célú vásárlások aránya Budapesten egy év alatt 31 százalékról 18 százalékra esett.
Az ingatlan.com megbízásából készült, 1000 fős Závecz Research-kutatás szintén óvatosabb keresletet jelez. A következő egy évben lakásvásárlást tervezők aránya a 2025. szeptemberi 10,3 százalékról 2026 szeptemberére 7,3 százalékra csökkent.
A csökkenő érdeklődés mellett az eladók számára egyre fontosabb lehet a reális indulóár és az ingatlan állapotának megfelelő pozicionálás.
Miért nem biztos, hogy az új lakások is olcsóbbak lesznek?
A lakáspiac nem egységes. Egy új építésű, jó energetikai besorolású budapesti lakás egészen más vásárlói kereslettel rendelkezhet, mint egy felújítandó vidéki családi ház.
A KSH szerint 2026 első félévében 6278 új lakás épült, 22 százalékkal több, mint egy évvel korábban. Az építési engedélyek és bejelentések alapján tervezett lakások száma 16 588 volt.
Az építési szándék növekedése azonban nem azonos az azonnal elérhető kínálat bővülésével.
Mivel az új lakásokra a Wekerle Plusz szerint továbbra is 3 százalékos kamat vonatkozna, a támogatott kereslet egy része ebbe a szegmensbe terelődhet. Ez fékezheti az árak mérséklődését ott, ahol kevés az elérhető új lakás.
A használt lakások esetében ezzel szemben a magasabb kamat és a szigorúbb jogosultság csökkentheti egyes vevők fizetőképességét.
Amit még nem tudunk biztosan
A végleges rendelet megjelenéséig több fontos részlet nyitott marad.
Nem ismert a Wekerle Plusz hivatalos indulási időpontja, az Otthon Start utolsó igénylési vagy szerződéskötési határideje, az új konstrukció pontos futamideje, valamint az új és használt lakásokra vonatkozó végleges árkorlátozás.
A lakástakarék támogatási maximumairól és az energetikai program részletes lebonyolításáról is további szabályozás szükséges.
A pénzügyminiszter október 20-i tájékoztatása szerint az új hitelprogram előkészítése néhány hetet vehet igénybe, így az átállás a korábbi piaci várakozásoknál hamarabb is bekövetkezhet.
Ezért a 2027. január 1-jei indulást egyelőre nem lehet biztos dátumként kezelni.
Mit jelenthet mindez a vásárlóknak és az eladóknak?
A két Wekerle-program eltérő időtávon alakíthatja a magyar lakáspiacot.
Rövid távon a hitelfeltételek változása lehet meghatározó. A jelenleg Otthon Startra jogosult vásárlók egy része előrehozhatja döntését, hogy még a kedvezőbb, 3 százalékos kamattal finanszírozhasson használt lakást.
Ez átmenetileg élénkítheti a keresletet, de a hitelprogramok közötti átállást követően a szűkebb jogosultsági kör és a magasabb kamat ismét visszafoghatja a vásárlásokat.
A használt lakások piacán ezért nőhet az áralku szerepe. Az új építésű ingatlanoknál viszont a kedvezményes kamat fennmaradása és a korlátozott kínálat mérsékelheti az árcsökkenési nyomást.
Ez azonban nem jelent biztos előrejelzést. A lakásárakat a jövedelmek, a piaci kamatok, az építési költségek, a kínálat és a gazdasági környezet együttesen alakítják. A jelenlegi adatokból sem általános árzuhanás, sem tartós áremelkedés nem következik szükségszerűen.
Mire érdemes most figyelni?
Vásárlóként nemcsak a támogatott kamatot érdemes vizsgálni, hanem az ingatlan tényleges piaci értékét, a teljes visszafizetendő összeget és a hosszú távon vállalható havi terheket is. Egy olcsóbb hitel sem jó üzlet, ha miatta túl magas vételárat fizetünk.
Eladóként az elmúlt évek gyors áremelkedése önmagában már nem elegendő az irányár meghatározásához. Egyre többet számít az ingatlan állapota, energetikai besorolása, pontos elhelyezkedése és a hasonló lakások tényleges értékesítési ára.
A Wekerle-programok fontos változásokat hozhatnak, de az egyes ingatlanok értékét nem önmagában egy kormányzati bejelentés határozza meg.
Az Ottivo következtetése, az hogy, a következő hónapokban nem az lesz a legfontosabb kérdés, hogy általánosságban emelkednek vagy csökkennek-e a lakásárak, hanem az, hogy melyik ingatlantípusnál, melyik városrészben és milyen finanszírozási feltételek mellett változik a kereslet.
Felhasznált források
Az elemzés alapját a 2026. október 23-ig megjelent hivatalos dokumentumok, statisztikák és piaci elemzések adják.
Hivatalos dokumentumok és adatok: 1275/2026. (VIII. 31.) Korm. határozat – Nemzeti Jogszabálytár; a miniszterelnök október 19-i bejelentése – MTI; MNB Lakásárindex, 2026. II. negyedév; KSH Lakásárindex, 2026. I. negyedév; MNB Hitelezési folyamatok, 2026. augusztus.
Piaci elemzések: Duna House harmadik negyedéves adatok – HVG; Bankmonitor Wekerle Plusz elemzés; Kármán András új bejelentései – Portfolio; ingatlan.com – Vásárlási és eladási szándékok.
Szerkesztői megjegyzés: a Wekerle Plusz részletes jogosultsági feltételei és indulási időpontja a végleges jogszabály megjelenéséig változhatnak. A cikkben szereplő jövőbeli árhatások elemzői következtetések, nem garantált előrejelzések.
Kapcsolódó cikkek
Árverésen is lehet lakást venni: így működik az MBVK lista
2026. okt. 22. · Pénzcentrum
Mikor költöznek el otthonról a fiatalok, és mi változtathat ezen?
2026. okt. 22. · Pénzcentrum
Hogyan igényeld az Otthon Start hitelt az utolsó pillanatban?
2026. okt. 22. · HVG