2022-ben vettél lakást? Így számolj, ha 2026-ban vagy 2027-ben adnád el

Ha 2022-ben szereztél egy lakást, a 2026-os eladásnál még lehet személyi jövedelemadód. A jelenlegi szabályok változatlansága esetén 2027 már a szerzést követő ötödik év, amikor az általános időmúlási szabály alapján nem keletkezik adóköteles jövedelem. Ettől azonban még nem biztos, hogy megéri elhalasztani az eladást. Az ajánlati ár és a várakozás költsége együtt számít. (Nemzeti Adó- és Vámhivatal [NAV], 2026)

Az év végéhez közeledve érdemes két forgatókönyvet összeírni: mennyi maradna nálad egy idei eladásból, és mennyi egy későbbiből? A cél az, hogy ne egyetlen kedvezőnek hangzó szám alapján dönts. A teljes vételár után kell adózni? Nem. Az általános számításban az eladási bevételből levonhatók az elszámolható, igazolt költségek. Ilyen lehet a megszerzésre fordított összeg, a kapcsolódó illeték és ügyvédi díj, az értéknövelő beruházás, valamint az eladás egyes kiadásai. A fennmaradó számított összegből az eltelt évek alapján határozható meg a jövedelem; ennek az adója 15%. A költségek igazolását és elszámolhatóságát külön ellenőrizni kell. (NAV, é. n.)

Ezért az árazás előtt érdemes összegyűjteni a régi adásvételi szerződést és a kiadások bizonylatait. Egy emlékezetből becsült felújítási összegre nem célszerű pénzügyi döntést építeni. Miért érdekes a 2022-es vásárlás?

A NAV 2026-os tájékoztatója szerint a 2022-ben szerzett ingatlan 2026-os eladásakor a számított összeg 30%-a jövedelem. A 2027-es összehasonlítás a jelenlegi ötéves szabály továbbvezetése, nem egy jövőre meghirdetett új kedvezmény. (NAV, 2026)

Saját számítási példa: mit jelent ez forintban? Vegyünk egy elképzelt lakást. A példa nem konkrét Ottivo-hirdetés és nem piaci árbecslés. Feltételezés Összeg Eladási ár 64 000 000 Ft Korábbi vételár 49 000 000 Ft További, feltételezetten elszámolható és igazolt költség 3 000 000 Ft Költségekkel csökkentett bevétel 12 000 000 Ft

A 2026-os számítás: 12 000 000 × 30% × 15% = 540 000 Ft szja. Ha ugyanennek a 2022-ben szerzett lakásnak az értékesítése 2027-re esik, a jelenlegi szabályok változatlanságát és az általános esetet feltételezve az időmúlás miatt az adó nulla. Az összehasonlításban így 540 000 forint az elméleti adókülönbség. Saját példa a NAV szabályai alapján; nem személyre szóló adószámítás.

Akkor mindenképpen várj januárig? Nem lehet ezt pusztán az adóból eldönteni. A fenti példában képzeljük el, hogy három hónap várakozás többletköltségét 240 000 forintra becsülöd, és a későbbi vevő 400 000 forinttal alacsonyabb árat ajánl. Ez összesen 640 000 forint eltérés: több, mint az 540 000 forintos adóelőny. Ez azonban csak szemléltető forgatókönyv, nem előrejelzés. Más helyzetben a várakozás költsége alacsony, és nincs sürgető költözés. Akkor más eredmény jöhet ki.

A későbbi eladási ár azonban mindkét esetben bizonytalan. A saját összehasonlításodban ezt a négy kérdést válaszold meg: - Mekkora, ténylegesen vállalható ajánlatod van most? - Milyen kiadást okoz kifejezetten az eladás halasztása? - Függ-e a következő lakásvásárlásod vagy költözésed a bevételtől? - Mekkora árváltozást bír el a terved, mielőtt eltűnik az előny? Ha hitel is van a lakáson, a fennálló tartozást a nálad maradó pénz kiszámításánál vedd figyelembe. A várakozás gazdasági költségét és a közben teljesített tőketörlesztést ne számold automatikusan ugyanannak a veszteségnek.

Az utalás vagy a birtokbaadás dátuma dönti el az évet? Az általános szabály szerint az értékesítésből származó jövedelem megszerzésének napja az érvényes okirat ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtásához kapcsolódik. Egy januári kifizetés önmagában nem teszi januárivá az adózási időpontot. Az időzítést a szerződést készítő ügyvéddel tisztázd, a benyújtási kötelezettségek betartásával. (NAV, 2026)

Milyen adatokkal indulj neki? Készíts egy rövid adatlapot a szerzés évével, módjával, a várható eladási árral és az igazolható költségekkel. Mellé írj két becslést: egyet az idei, egyet a későbbi eladásra. Az egyik oszlopban a biztos adatokat, a másikban a feltételezéseket jelöld.

Ez azért hasznos, mert könnyebb meglátni, mi változtatná meg a döntésedet. Lehet, hogy az adókülönbség a fontos. Lehet, hogy egy megbízható vevő, a következő otthonod elérhetősége vagy a költözés kiszámíthatósága többet ér számodra.

Kezdd az adatok összegyűjtésével, majd készíts becslést az Ottivo adókalkulátorával. A kapott eredményt az ajánlatokkal és a várakozás költségével együtt értékeld. Az eladás előkészítését már azelőtt elkezdheted, hogy végleg eldöntenéd az értékesítés időpontját.

A cikk magánszemély általános, nem üzletszerű lakásértékesítését szemlélteti, a 2026. október 8-án ellenőrzött NAV-tájékoztatás alapján. Öröklésnél, ajándékozásnál, eltérő időpontban szerzett tulajdoni hányadoknál és egyéb különleges helyzetekben további szabályok számíthatnak. A kalkuláció tájékoztató jellegű; egyedi adókötelezettségnél kérj szakmai segítséget.