Örökölt lakás eladása 2026-ban: melyik értékből számítják az adót?

Melyik értéket kell levonni az eladási árból?

Öröklésnél főszabály szerint az illetékkiszabáshoz figyelembe vett érték a szerzési összeg. Ha az illetékügyi hatóság nem szab ki illetéket, a hagyatéki leltárban vagy a hagyatéki eljárás során az ingatlan értékeként feltüntetett összegből kell kiindulni. [1, 62. § (2) f)–g)]

Ha az illetékkiszabás a bevallási határidőig még nem történt meg, öröklés esetén szintén a hagyatéki érték vehető figyelembe; a későbbi illetékkiszabás alapján az adó önellenőrzéssel módosítható. [2, 6. fejezet]

Először tehát a hagyatéki és az esetleges illetékügyi iratokat keresd elő. Az örökhagyó egykori vételára, a család mai becslése és egy internetes árbecslés nem cserélhető fel tetszés szerint a jogszabály szerinti szerzési értékkel.

Hogyan áll össze az adó?

A számítás menete: az eladási bevételből levonod az elszámolható költségeket, a fennmaradó összeget megszorzod a táblázat szerinti aránnyal, majd ennek 15 százalékát számítod ki. A költségek legfeljebb a bevételig vehetők figyelembe. [3]

A szerzési összegen kívül a szerzéshez kapcsolódó igazolt kiadások, az értéknövelő beruházások és az értékesítéshez kapcsolódó igazolt költségek is számíthatnak. A korábban már elszámolt kiadás nem vonható le újra. A felújítás és az állagmegóvás megítélése eltérhet: ne sorolj automatikusan minden számlát ugyanabba a kategóriába. [2, 6–7. fejezet]

Három példa ugyanarra az eladási árra

Az alábbiak saját, szemléltető számítások. Mindháromban 50 millió forint az eladási bevétel, egy tulajdonos adja el a teljes lakást, nincs gazdasági tevékenység, különleges mentesség vagy további szerzési időpont. Az 1 millió forint egyéb költségről feltételezzük, hogy teljes egészében igazolt és elszámolható. [1–3]

dat

A példa

B példa

C példa

Öröklés éve

2024

2022

2024

Eladási bevétel

50 000 000 Ft

50 000 000 Ft

50 000 000 Ft

Figyelembe vehető szerzési érték

40 000 000 Ft

40 000 000 Ft

50 000 000 Ft

Egyéb elszámolható költség

1 000 000 Ft

1 000 000 Ft

0 Ft

Számított összeg

9 000 000 Ft

9 000 000 Ft

0 Ft

Időmúlás utáni jövedelem

8 100 000 Ft

2 700 000 Ft

0 Ft

Fizetendő szja

1 215 000 Ft

405 000 Ft

0 Ft

Az első két oszlopban az öröklés éve változtatja meg az eredményt. A harmadik azt mutatja, miért érdemes előbb a dokumentumokat ellenőrizni, és csak utána adót becsülni: ebben a példában nincs pozitív különbözet, így nincs adóköteles jövedelem sem.

Mi legyen kéznél a számításhoz?

Készíts össze egy mappát a hagyatéki iratokból, az esetleges NAV-határozatból, az adásvételi szerződésből és a költségek bizonylataiból. Több örökös esetén személyenként tisztázzátok a tulajdoni hányadot és a figyelembe vehető adatokat; ne a teljes lakásra kapott eredményt másoljátok be mindenkinek a bevallásába.

Ha különböző időpontokban szereztél tulajdonrészeket, haszonélvezet is érinti az ügyletet, vagy az iratok értékei eltérnek, a számítást érdemes adószakértővel egyeztetni. A cikk egyszerű példái ezekre az eltérésekre nem adnak kész választ.

Mikor kell bevallani és megfizetni?

A NAV 2026-os tájékoztatója szerint a 2026-ban keletkezett ingatlanértékesítési jövedelem bevallási és adófizetési határideje 2027. május 20. A bevallási tervezet kiegészítésére szükség lehet. Ha az értékesítés adómentes, vagy nem keletkezik jövedelem, ezt a bevételt nem kell bevallani. [2, 8. fejezet]