Lakást adnál el a XIII. kerületben? Így hasonlítsd össze az árakat, az állapotot és az elhelyezkedést, mielőtt meghatározod a hirdetési árat.

Először tisztázd, milyen árakat nézel

A hirdetési ár az eladó nyilvános ajánlata. A tényleges eladási ár a létrejött ügyleté. A KSH lakáspiaci statisztikáinak elsődleges forrása a NAV adatbázisa; a módszertan az adásvételekhez kapcsolódó árakat és ingatlanjellemzőket használja. Ez más adatforrás, mint az éppen elérhető hirdetések listája.

Mindkettőnek megvan a helye. A hirdetésekből azt látod, milyen ajánlatokkal találkozhat most a vevő. A lezárt ügyletek statisztikái a korábban megvalósult eladásokról adnak képet. Mindig nézd meg, melyik időszakról és milyen ingatlancsoportról szól az adat.

A „XIII. kerület” még túl tág összehasonlítás

Egy újlipótvárosi régebbi társasházi lakás, egy angyalföldi panel és egy új építésű lakás pusztán a kerületazonosság miatt még nem jó párja egymásnak. Az alapterület egyezése sem oldja fel a különbségeket: egy jól használható alaprajz vagy a lift megléte más vevői igényt szolgálhat ki.

Szerkesztői javaslatunk: elsőként a legközelebbi, hasonló épületben lévő és hasonló állapotú lakásokból készíts listát. Ha kevés ilyen van, fokozatosan tágítsd a kört, és írd fel, miben térnek el a bevont ingatlanok. A hiányzó adatot ne helyettesítsd találgatással.

Összehasonlítási szempont

Mit írj fel a saját lakásodról és a mintába vett hirdetésekről?

Környezet

Utca, közlekedés, zajterhelés, ablakok tájolása

Épület

Építési jelleg, látható állapot, lift, ismert tervezett munkák

Méret és alaprajz

Lakótér, szobák használhatósága, átjáróhelyiségek

Állapot

Milyen munka készült el, és mi vár még a következő tulajdonosra?

Emelet és fény

Emelet, kilátás, benapozottság, udvari vagy utcai helyzet

Kültéri és külön terek

Erkély, terasz, tároló, parkoló; ezek ára együtt vagy külön szerepel-e?

Költségek

Közös költség és ismert fenntartási adatok

Átadás

Várható birtokbaadás és az ingatlan használatát érintő körülmények

Ez nem hivatalos értékbecslési képlet, hanem egy saját összehasonlító munkalap váza. Arra való, hogy az eltérések láthatóvá váljanak.

A négyzetméterárat is azonos módon számold

Ha az egyik hirdetés a lakótérre, a másik az erkéllyel növelt területre vetíti az árat, az eredmény nem lesz közvetlenül összehasonlítható. Ugyanez a probléma akkor, ha az egyik összegben parkoló is van, a másikban pedig nincs.

Egy egyszerű, kitalált példa: 60 millió forint 40 négyzetméterre vetítve 1,5 millió forint négyzetméterenként. Ha ugyanazt a vételárat a lakótér és egy 4 négyzetméteres erkély összeadott területével osztod el, körülbelül 1,364 millió forintot kapsz. A lakás nem lett olcsóbb; a nevező változott meg.

A példa nem XIII. kerületi áradat, és nem javasolja az erkély teljes területének beszámítását. Azt mutatja meg, miért kell előbb egységesíteni a számítás alapját. Egy saját táblázatban például külön oszlopba kerülhet a lakótér, az erkély és a külön megvásárolható parkoló.

Egy ársáv jobb kiindulópont lehet, mint egy látszólag pontos összeg

Az összehasonlítás végén jelöld meg a saját lakásodhoz legközelebb álló ajánlatokat. A kirívóan drága vagy olcsó találatokat vizsgáld meg külön: van-e olyan tulajdonságuk, amelyet elsőre nem vettél észre? Az ugyanarról a lakásról több helyen megjelenő hirdetést csak egyszer vedd számításba.

Ebből kialakíthatsz egy indokolható hirdetési ár sávot. Mellé írj rövid magyarázatot: mely tulajdonságok támasztják alá a sáv felső, és melyek az alsó részét. Univerzális erkély-, emelet- vagy felújítási százalékot bizonyíték nélkül nem érdemes ráhúzni a lakásra.

Külön kezeld a meghirdetett összeget és azt a minimumot, amely mellett a saját költözési vagy pénzügyi terved még működik. A személyes minimum segít a döntésben, de önmagában nem bizonyítja az ingatlan piaci értékét.

Mit mondanak az érdeklődők?

A hirdetés elindítása után az árat a bemutatás minőségével és az elért közönséggel együtt érdemes vizsgálni. Kevés megnyitásból még nem lehet biztosan túlárazásra következtetni. Nézd meg, rendben van-e a fő fotó, az alaprajz és az adatlap, valamint eljut-e a hirdetés az érintett vevőkhöz.

Ha már vannak megtekintések, jegyezd fel a visszatérő kérdéseket és kifogásokat. Más döntést indokolhat egy félreérthető alaprajz, egy hiányzó műszaki információ vagy több, egymástól független vevő hasonló ár észrevétele. Ezek döntést segítő jelzések, önmagukban nem statisztikai bizonyítékok.

Módosításkor írd fel a dátumot és a változtatás okát. Így később visszanézhető, mire reagáltál, és mi történt utána. Ha a dokumentumok, az állapot vagy a ritka adottságok miatt nagy a bizonytalanság, érdemes helyszíni szemlével dolgozó értékbecslőt bevonni.

Az eladás előkészítését kezdd egy kitöltött összehasonlító lappal. Amikor meg tudod mutatni, mihez viszonyítottál, és miben különbözik a lakásod, a hirdetési árról is pontosabban tudsz beszélni.