Ottivo
Ottivo
Belépés

Ingatlanpiac

Villamos biztonsági felülvizsgálat lakáseladáskor: mikor kell, és ki intézi?

Ottivo szerkesztőség2026. okt. 13.4 perc olvasás

Lakáseladás előtt érdemes előkeresni a villamos felülvizsgálat dokumentumait: egy hiányzó minősítő irat további teendőt jelenthet az adásvétel során.

Lakáseladáskor villamos biztonsági felülvizsgálat szükséges, ha a tulajdonosváltás időpontjához képest nincs hat évnél nem régebbi felülvizsgálatot igazoló minősítő irat. Érdemes ezért már a hirdetés előtt előkeresni a dokumentumokat: a hálózat állapota az adásvételi egyeztetés fontos kérdése lehet. 

Egy lakás megtekintésekor könnyű észrevenni a repedt járólapot vagy a kopott konyhapultot. Az elektromos hálózat állapotáról viszont kevés derül ki abból, hogy működik a világítás. Eladóként ezért érdemes a villamos dokumentumokat ugyanolyan gondosan összegyűjteni, mint az alaprajzot és a felújítások számláit.

Mit vizsgál a szakember?

A villamos biztonsági felülvizsgálat, röviden VBF, szemrevételezést, műszeres ellenőrzést és az eredmények dokumentálását foglalja magában. Kiterjed az áramütés elleni védelemre és a villamos berendezés szabványos állapotára is. A Magyar Elektrotechnikai Egyesület szakmai tájékoztatója szerint ez megfelelő szakképzettséget igénylő feladat. [2]

Megrendeléskor pontosan mondd el, hogy lakáseladáshoz kérsz teljes villamos biztonsági felülvizsgálatot. Kérdezz rá arra is, milyen dokumentumokat kapsz, és mikorra készül el a minősítő irat. Egy homályos szolgáltatásnév vagy egy szóbeli megnyugtatás később nehezebben használható az egyeztetés során.

Elég, ha van FI-relé?

A FI-relé és a legfeljebb 32 amperes túláramvédelem együtt sem jelent automatikus mentességet az eladáskori vizsgálat alól. A rendelet az időszakos ellenőrzés elhagyását engedi bizonyos, nem bérleményként használt lakásoknál: ehhez fázisonként legfeljebb 32 A túláramvédelem és legfeljebb 30 mA érzékenységű áram-védőkapcsolós védelem szükséges. A tulajdonosváltásra külön szabály vonatkozik.

Ha van korábbi iratod, küldd el a szakembernek. Jelezd azt is, ha azóta hozzányúltak a hálózathoz. Ne neked kelljen eldöntened egy dokumentum címéből, hogy az pontosan milyen vizsgálatot igazol.

Ki rendeli meg, és ki fizeti?

Az ellenőrzés elvégeztetése főszabály szerint az üzemeltető kötelezettsége; a rendelet megengedi, hogy ezt szerződésben más vállalja. 

Eladóként célszerű kezdeményezni az egyeztetést, és az adásvételt készítő ügyvéddel írásban rendezni, ki rendeli meg a vizsgálatot, ki viseli a díját, valamint mi történik az esetleg szükséges javításokkal. Ne maradjon a birtokbaadás napjára olyan kérdés, amelyet előre is tisztázhattatok volna.

Árajánlatot azonos tartalmú szolgáltatásokra kérj. A végösszeg mellett azt is hasonlítsd össze, tartalmazza-e a kiszállást, a teljes dokumentációt és az esetleges ismételt ellenőrzést. A javításokra külön kérj ajánlatot. Konkrét lakás és tételes ajánlat nélkül egy internetes „átlagár” könnyen félrevezető lehet.

Mi történik, ha hibát találnak?

Közvetlen élet- vagy tűzveszélynél az érintett berendezésrészt haladéktalanul le kell választani; visszakapcsolására csak javítás és eredményes ellenőrzés után kerülhet sor. 

A minősítő irat megállapításait beszéld át a felülvizsgálóval. Kérj világos magyarázatot arról, melyik hiba milyen beavatkozást igényel, és milyen határidő szerepel a dokumentumban. A vevővel már ezek ismeretében tudtok érdemben egyeztetni.

Mit készíts elő eladóként?

Érdemes egy mappába rendezni a korábbi minősítő iratot, a villamos felújítás dokumentumait és a kivitelezőtől kapott papírokat. Írd mellé, mikor történt nagyobb átalakítás, és van-e ismert probléma. A vizsgálat előtt kérdezd meg, hogyan biztosítsd a hozzáférést a vizsgálandó pontokhoz.

Ez az előkészítés az ártárgyalást is tárgyszerűbbé teheti. A „néhány éve felújítottuk” állításnál sokkal többet mond egy dokumentált munka és egy érthetően bemutatott műszaki állapot.

(A cikk a 2026. október 13-án ellenőrzött szabályok alapján készült, általános tájékoztatás. Az adott lakás műszaki állapotát és dokumentumait megfelelő szakembernek kell értékelnie.)

Források: 

[1] Nemzetgazdasági miniszter. (2017). 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet az összekötő és felhasználói berendezésekről, valamint a potenciálisan robbanásveszélyes közegben működő villamos berendezésekről és védelmi rendszerekről. Nemzeti Jogszabálytár. Különösen: 1. melléklet 1.8., 1.13.2. f), 1.13.3. és 1.14.1. pont. Hozzáférés: 2026. október 13. A jogszabály megnyitása.

[2] Magyar Elektrotechnikai Egyesület. (é. n.). Villamos biztonsági felülvizsgálók továbbképzése. A képesítés munkaterületét és a részvételi feltételeket ismertető részek. Hozzáférés: 2026. október 13. A szakmai tájékoztató megnyitása.

Kapcsolódó cikkek